Infolettre du 7 novembre 2025

Chers résidents,

Aujourd’hui, je me suis opposé au projet de réaménagement Lansdowne 2.0 de 418,8 millions de dollars. Mon opposition à ce projet a été constante et mes préoccupations concernent la structure financière de cette proposition ainsi que le niveau de risque financier qu’elle représente pour les contribuables.

Ce Conseil est invité à approuver 418,8 millions de dollars de dépenses publiques sur la base d’un modèle de financement qui repose fortement sur des revenus projetés plutôt que garantis. La proposition dépend de taxes foncières projetées provenant de tours résidentielles pas encore construites, de surtaxes sur les billets provenant d’équipes dont les engagements contractuels ne s’étendent légalement que jusqu’en 2032, de paiements en cascade qui ne se sont pas matérialisés dans le cadre de l’accord de partenariat existant, et de distributions de partenariat prévues pour survenir après 2050.

Cette approche de financement mérite un examen attentif.

Selon le rapport du personnel, ce projet nécessite 17,4 millions de dollars par an pour le service de la dette pendant 45 ans, totalisant 783 millions de dollars en paiements de dette. Les projections du personnel suggèrent que les revenus compensatoires réduiront le coût net annuel à 4,3 millions de dollars. Cependant, parmi ces revenus compensatoires, seules 300 000 $ de surtaxes sur les billets représentent un revenu contractuellement garanti. Les revenus restants sont des projections basées sur des hypothèses de performance future.

Le rapport de l’enquête sur le train léger sur rail du juge William Hourigan a identifié le « biais d’optimisme » comme un facteur important dans les échecs de projets – la tendance systématique à surestimer les avantages et à sous-estimer les coûts dans les grands projets d’infrastructure. Son rapport a documenté comment cela a affecté le projet avec des conséquences financières substantielles. Le modèle de financement qui nous est présenté aujourd’hui présente des caractéristiques que le juge Hourigan a identifiées comme problématiques : dépendance à des projections optimistes plutôt qu’à des estimations plus prudentes, tests de résistance limités et planification de contingence insuffisante.

Le rapport de suivi du vérificateur général a quantifié les risques inhérents à cet optimisme. Le modèle financier projette une croissance des revenus du football de 9,85 % par an à court terme. La performance réelle raconte une histoire différente : la croissance de l’année dernière était de 0,67 %. Au cours des trois dernières années, la croissance moyenne a été de 5,07 %. Le vérificateur général a calculé la conséquence : si nous utilisons des taux de croissance réalistes basés sur les performances historiques, nous perdons 53 millions de dollars de revenus attendus des distributions. Si les dépenses d’exploitation augmentent de 2,25 % plutôt que les 2 % projetés, nous perdons 31 millions de dollars supplémentaires. Si les Redblacks partent après 2032, nous perdons encore 18 millions de dollars.

Ces risques ne sont pas mutuellement exclusifs. Plusieurs risques se matérialisant simultanément pourraient produire un impact cumulatif dépassant 100 millions de dollars de coûts supplémentaires.

La structure de financement soulève d’autres préoccupations. La proposition considère les taxes foncières incrémentielles comme de nouveaux revenus, bien que ces taxes seraient perçues dans le cadre des opérations municipales normales. Elle présente la vente de droits aériens de 65 millions de dollars sur le site de Lansdowne comme un coût compensatoire du projet tout en s’engageant à des dépenses de 418,8 millions de dollars. L’échéancier du service de la dette, débutant en 2031, repose sur des distributions de partenariat projetées pour survenir après 2050. Le partenariat a fonctionné à perte pendant 12 ans, et pourtant les projections supposent une rentabilité future.

Cette approche diffère des pratiques standard de financement des infrastructures municipales.

Concernant l’affectation au logement abordable, le Conseil a demandé que les fonds issus de la vente des droits aériens soient alloués conformément à sa Politique foncière et de financement du logement abordable. Le rapport initial du personnel indiquait que 14,4 millions de dollars seraient alloués, représentant une réduction. Je me réjouis qu’une motion ait été présentée pour rectifier cette situation afin de porter la contribution totale au logement abordable à 19,4 millions de dollars.

La Ligue professionnelle de hockey féminin a fait des déclarations publiques concernant la capacité proposée du lieu, la qualifiant de « non viable » et affirmant que la capacité réduite représentait « une pilule difficile à avaler » avec « un modèle financier qui n’a aucun sens ». Ces déclarations d’un locataire principal proposé méritent considération lors de l’évaluation des hypothèses du projet.

Les accords juridiques indiquent que les engagements de l’équipe s’étendent jusqu’en 2032 – soit sept ans à venir. Les projections financières, cependant, supposent la poursuite des opérations et la génération de revenus jusqu’en 2075, soit une période de 43 ans au-delà des engagements contractuels. Cela représente une hypothèse substantielle dans le modèle financier.

La proposition implique la démolition d’environ 12 millions de dollars d’infrastructures commerciales construites en 2014, la radiation de 15 millions de dollars restants sur les réparations de toit récemment terminées, l’enlèvement de 117 arbres matures et de 58 000 pieds carrés d’espaces verts, la suppression d’une œuvre d’art de 2 millions de dollars et le remplacement d’installations dont les évaluations d’ingénierie indiquent une durée de vie structurelle jusqu’en 2054 et au-delà. La valeur totale des actifs existants et des investissements récents retirés dépasse 50 millions de dollars. Cela représente une radiation importante de l’investissement public.

Le rapport du personnel n’inclut pas d’analyse de scénarios montrant les résultats du projet dans des conditions moins favorables. Aucun test de résistance n’est fourni pour des scénarios incluant la baisse de la valeur des propriétés, la poursuite des pertes du partenariat, l’augmentation de la concurrence d’autres lieux ou la hausse des taux d’intérêt avant l’émission de la dette en 2030. Cette absence d’analyse de contingence limite la capacité du Conseil à évaluer l’exposition au risque.

Les dispositions de résiliation s’étendent jusqu’en 2075, avec des pénalités incluant le paiement de tous les revenus projetés jusqu’en 2075, l’ensemble des fonds propres du partenariat et les intérêts accumulés. Ces dispositions créent des engagements à long terme avec une flexibilité limitée pour les futurs Conseils.

J’ai soutenu l’investissement dans les infrastructures et l’autorisation responsable de la dette par le passé. Cependant, cette proposition soulève des préoccupations concernant la structure financière, l’allocation des risques et la dépendance à des projections de revenus non garanties sur une période prolongée.

Le rapport Hourigan a documenté comment le biais d’optimisme a contribué à d’importants dépassements de coûts et difficultés dans le projet du train léger sur rail. Le rapport a identifié des indicateurs d’alerte spécifiques : calendriers irréalistes, sous-estimation des risques, surestimation des avantages et planification de contingence insuffisante. Plusieurs de ces indicateurs semblent présents dans la proposition actuelle.

La question fondamentale n’est pas de savoir si Lansdowne Park nécessite un investissement en capital. La question est de savoir si cette proposition spécifique, avec cette structure de financement, à ce niveau de coût, représente une gestion fiscale prudente et sert efficacement l’intérêt public.

Lorsqu’un modèle de financement repose principalement sur des revenus projetés plutôt que garantis, lorsqu’un locataire majeur a exprimé des préoccupations quant à la viabilité des installations, lorsque des investissements en capital récents importants doivent être radiés, et lorsque les tests de résistance et l’analyse de contingence sont absents, ces facteurs méritent une considération sérieuse.

La responsabilité du Conseil envers les contribuables exige un investissement dans les infrastructures basé sur une analyse financière solide et une gestion appropriée des risques, et non sur des projections optimistes sans plan de contingence adéquat. Par conséquent, mon vote a été un non catégorique au Conseil aujourd’hui et au Comité des finances et des services aux entreprises la semaine dernière.

Cordialement,

Rawlson King
Conseiller municipal