Demande de plan d'implantation pour le 99, Beechwood

Le 12 mai, une demande de plan d'implantation pour le 99, Beechwood doit être examinée par le comité d'urbanisme.

Le conseiller King a fourni le commentaire suivant dans le rapport de demande:

« Lors d'une itération précédente, le demandeur avait révisé sa demande par le biais du contrôle du plan d'implantation pour supprimer tous les espaces commerciaux au niveau du sol de son projet de développement de bâtiments sur l'avenue Beechwood.

Étant donné que l'approbation du contrôle du plan d'implantation est généralement délivrée sous l'autorité déléguée au personnel de la ville et compte tenu de l'insatisfaction de la communauté à l'égard de la demande révisée, j'étais disposé à retirer l'autorité déléguée de l'itération précédente de la demande afin d'élever ce dossier au comité de planification pour faciliter davantage dans - consultation publique approfondie.

Mes discussions avec le personnel de la Ville, ainsi qu'une grande quantité de correspondance de la communauté, ont amené le service d'urbanisme lui-même à annuler son pouvoir délégué et à envoyer la demande au comité d'urbanisme. Par conséquent, le personnel de la Ville a tenu une séance d'information publique pour les résidents en septembre 2020 concernant l'aménagement proposé révisé.

Après avoir pris le temps d'examiner les commentaires des résidents concernant cette nouvelle itération de la proposition, j'ai convenu avec les résidents adjacents et les associations communautaires que la suppression d'espaces commerciaux sur l'avenue Beechwood au niveau du sol était inacceptable. J'étais d'accord avec l'évaluation de nombreux résidents et de la Beechwood Village Alliance selon laquelle « l'élimination des espaces commerciaux orientés vers la rue contrevient aux lignes directrices de conception urbaine de la ville pour les rues principales traditionnelles ; ne tient pas compte du cadre de référence pour le développement le long de l'avenue Beechwood tel qu'énoncé dans le plan de conception communautaire de Beechwood ; et contredit les conditions que le personnel a recommandées au Conseil en 2016, sur lesquelles le Conseil a approuvé les changements de rezonage. »

Comme je l'ai clairement indiqué dans une lettre ouverte à la communauté le 5 août 2020, je ne suis pas opposé aux unités supplémentaires proposées, car je crois que la densification contribuera à la viabilité et à la durabilité de l'avenue Beechwood. Je partage cependant la conviction des résidents que nous ne pouvons pas aspirer à une avenue Beechwood revitalisée si un pâté de maisons entier de notre rue principale traditionnelle perd de l'espace commercial. En conséquence, j'ai travaillé pendant l'été 2020 pour tenter de parvenir à un compromis avec le promoteur grâce à une conversation solide impliquant à la fois le personnel de la Ville et la communauté.

Le demandeur a présenté un concept révisé de « résidence/travail » pour le rez-de-chaussée lors de la réunion publique de septembre 2020. Au cours de cette réunion, Claridge a changé sa position d'une unité « résidence/travail » qui n'était accessible que de l'intérieur du bâtiment à un concept « vivre/travailler » qui comprend trois unités avec accès à la rue. Bien que je pense que les suites «vivre / travailler» sont un concept potentiellement innovant, j'ai partagé l'inquiétude de la communauté que le concept n'ait pas été démontré de manière substantielle lors de la réunion publique avec une recherche détaillée ou une profondeur sérieuse concernant son application réussie dans la rue. En conséquence, ce serait toujours ma préférence d'avoir un commerce/détail complet animant le rez-de-chaussée.

Je suis donc toujours déçu par la position de la Requérante d'offrir quelques unités « vivre/travailler » dans un coin de l'immeuble tout en partageant le rez-de-chaussée avec une salle de sport et une salle commune, plutôt qu'un espace commercial à part entière sur tout le rez-de-chaussée. face à la rue. Je reconnais cependant que le zonage actuel n'exige pas de commerce au rez-de-chaussée sur cette propriété. Le règlement de zonage ne prévoit aucun outil permettant à la Ville d'obliger le demandeur à construire un espace commercial en particulier. Au niveau du sol, la seule exigence du règlement de zonage concerne les "façades actives". En ce qui concerne la hauteur du plafond, Claridge a indiqué qu'elle n'était pas disposée à faire passer la hauteur de 3,1 mètres à 4,55 mètres.

Je reconnais également qu'il s'agit d'une demande de plan d'implantation et qu'il n'y a aucune autorité dans le contrôle du plan d'implantation pour régler ce problème.

Cependant, je n'ai pas annulé mon retrait de l'autorité déléguée sur cette demande de plan d'implantation et je voulais que cette question soit portée devant le Comité parce qu'il est nécessaire d'avoir une discussion politique plus large, sinon brève, concernant les outils que la Ville peut utiliser pour insister sur le fait que les développements dans une rue principale comme celle-ci offrent un espace commercial au rez-de-chaussée et face à la rue. Les questions d'intérêt pour le comité de planification, le conseil et la communauté comprennent:

  • L'espace commercial au rez-de-chaussée peut-il être une exigence du zonage à usage mixte dans le nouveau règlement de zonage?
  • Avons-nous besoin d'un zonage inclusif pour répondre à la fourniture d'espaces commerciaux ou à d'autres besoins communautaires, en plus du logement abordable ?
  • Doit-on créer un CIP qui incite à la mise à disposition d'espaces commerciaux dans certaines circonstances ?

Peut-être que la fourniture de locaux commerciaux au rez-de-chaussée peut également faire partie de l'équation lors de l'examen:

  • préservation de l'utilisation future des emprises sur les rues principales traditionnelles;
  • et lors de l'examen d'outils de planification plus complets pour aborder la reconstruction complète des rues principales traditionnelles.

Je souhaite également saisir cette occasion pour indiquer que l'obtention d'un espace de vente au détail ne fonctionnera que si des locataires appropriés peuvent être trouvés pour l'espace. Il existe d'autres exemples où le commerce de détail a été intégré au design, mais les espaces restent obstinément vides. Ici, j'encourage les associations communautaires voisines et la Beechwood Village Alliance à travailler avec le demandeur pour trouver des locataires qui pourraient travailler dans cet espace. Il ne suffit pas simplement que l'espace existe - il doit être rempli et avec des vendeurs de détail de haute qualité qui complèteront le quartier. Par la suite, il est essentiel que tout le monde soutienne ces entreprises. J'ai été réconforté par le fait que la ZAC de Vanier a également pris des mesures pour contacter le demandeur et l'aidera de toutes les manières possibles à trouver des locataires convenables. En fin de compte, tout le monde veut la même chose : une rue principale dynamique et piétonne qui contribuera à la qualité de vie globale du quartier. Toutes les parties peuvent jouer un rôle pour que cela se produise.

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